Yleisohjeena voidaan sanoa, että omaa asuntoa, jossa on itse kirjoilla, voi vuokrata tilapäisen poissaolon ajaksi.
Rovaniemen kaupunki järjesti torstaina 29.2. yleisötilaisuuden, jossa esiteltiin kaupungin tekemää ohjetta asuntojen lyhytvuokrauksesta. Tilaisuuden tallenne on katsottavissa kaupungin verkkosivuilla (linkki tämän jutun alapuolella).
Kaupunki sai ennakkoon niin paljon kysymyksiä aiheesta, ettei kaikkia kysymyksiä voitu käsitellä tilaisuudessa. Myöskään kaikkiin tilaisuudessa esitettyihin kysymyksiin ei ehditty vastata. Tähän juttuun on poimittu keskeisimpiä käsittelemättä jääneitä kysymyksiä.
Moni kaipasi rajanvetoa siihen, missä olosuhteissa lyhytvuokraus on sallittua ja missä kiellettyä. Laissa ei kuitenkaan ole määritelty selkeää rajaa lyhytvuokrauksen ja luvanvaraisen majoitustoiminnan välillä, joten näiden erottelu on aina tapauskohtaista harkintaa. Yleisohjeena voidaan sanoa, että omaa asuntoa, jossa on itse kirjoilla, voi vuokrata tilapäisen poissaolon ajaksi.
Alla kysymyksiin vastaavat kaupungin johtava rakennustarkastaja Hannu Kangas, valvontainsinööri Tapio Lakkala sekä lakimies Kirsi Alanne ja vt. kaupungin lakimies Hanna Haurinen. Paloturvallisuutta koskeviin kysymyksiin vastaa Timo Rantala Lapin pelastuslaitokselta.
Jos asuinrakennuksessa on muutama huoneisto kampaamo-, hammashoitola-, lääkärivastaanotto- ym. käytössä, niin miksi ei voi olla muutama huoneisto myös matkailijoiden lyhytaikaisen asumisen käytössä?
Lakimies Kirsi Alanne:
Tässä täytyy erottaa kaksi tilannetta: Ensinnäkin taloyhtiöiden ns. kivijalassa on usein liiketoimintaan tarkoitettuja tiloja. Toinen tilanne on se, että esimerkiksi hammaslääkäri tai kampaaja pitää vastaanottoa omassa kodissaan. Tällaisista tapauksista on oikeuskäytäntöä. Oleellista on, että asunnossa asutaan. Asumisen rinnalla pienimuotoista liiketoimintaa ei voida kieltää – ellei siitä aiheudu taloyhtiölle muuta haittaa tai vahinkoa, kuten häiriöitä.
Huoneistoa koskevat määräykset esimerkiksi paloturvallisuudesta määräytyvät huoneiston käyttötarkoituksen mukaan. Käyttötarkoitus ilmenee yhtiöjärjestyksestä. Kutakin huoneistoa on käytettävä sen käyttötarkoituksen mukaiseen toimintaan. Tämän vuoksi esimerkiksi asuinhuoneistossa ei voi harjoittaa majoitustoimintaa.
Voiko taloyhtiö kieltää vuokrauksen, jos rakennuslupa ei sitä salli?
Johtava rakennustarkastaja Hannu Kangas:
Jos taloyhtiö havaitsee, että huoneistoa käytetään luvan vastaisesti, sen tulee puuttua asiaan. Taloyhtiöiden keinot ovat käytännössä huomautus, kirjallinen varoitus ja viime kädessä asunnon haltuunotto. Taloyhtiö voi myös tehdä toimenpidepyynnön kunnan rakennusvalvontaan. Taloyhtiö on kuitenkin ainoa taho, joka pystyy puuttumaan lainvastaiseen toimintaan ottamalla haltuun osakehuoneiston.
Taloyhtiö voi myös yhtiöjärjestyksessään kieltää lyhytvuokrauksen, jos kaikki osakkaat suostuvat siihen.
Voiko vuokraaja itse hakea rakennuslupaan muutosta, että saa vuokrata asuntoa jatkuvasti? Voiko taloyhtiö kieltää rakennusluvan muutoksen hakemisen? Pitääkö siitä päättää yhtiökokouksessa?
Lakimies Kirsi Alanne:
Vuokraaja ei voi itse hakea muutosta rakennuslupaan. Muutosta siihen hakee kiinteistön omistaja/haltija, esimerkiksi taloyhtiö (yhtiökokouksen enemmistöpäätös). Yhtiöjärjestyksessä voidaan rajoittaa vuokraustoimintaa. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen vaatii tässä tapauksessa kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen.
Miksi taloyhtiön tulisi yksimielisesti päättää lyhytvuokrauksen kieltämisestä, jos asumiseen tarkoitettua käytetään vastoin käyttötarkoitusta majoitukseen pitämällä sitä toistuvasti tarjolla lyhytaikaisvuokraukseen?
Lakimies Kirsi Alanne:
Asunto-osakeyhtiölaki määrää, että yhtiöjärjestyksen muutos vaatii ⅔:n enemmistöpäätöksen ja lisäksi suostumuksen kaikilta sellaisilta osakkeenomistajilta, joiden oikeutta rajoitetaan.
Vt. kaupunginlakimies Hanna Haurinen:
Asiaa on käsitelty myös markkinaoikeudessa, joka on ratkaisuissaan MAO:H309/2022 ja
MAO:8/17 katsonut, että kielto vuokrata tai käyttää huoneistoa huoneistohotellitarkoitukseen tai majoitusliiketoimintaan merkitsee sellaista rajoitusta osakkeiden tuottamaan oikeuteen hallita huoneistoa, mihin asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 35 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan tulee saada kaikkien osakkeenomistajien suostumus. Näin ollen määräenemmistöpäätös lyhytvuokrausasiassa ei ole riittävä.
Taloyhtiöiden hallituksissa on usein enemmistönäkin majoittajaosakkaiden edustajia, jotka estävät käytännössä taloyhtiöitä etenemästä jatkuvan lyhytvuokraustoiminnan lopettamiseksi ohjeidenne mukaisesti. Miten taloyhtiön muut osakkaat voivat toimia tässä pattitilanteessa?
Johtava rakennustarkastaja Hannu Kangas:
Asukkaat voivat muun muassa tehdä suoraan rakennusvalvontaan toimenpidepyynnön. Suositeltavaa olisi, että asukkaista mahdollisimman moni olisi allekirjoittanut toimenpidepyynnön. Toimenpidepyyntöön tarvittava lomake löytyy kaupungin verkkosivuilta osoitteesta rovaniemi.fi/lyhytvuokraus.
Voiko asunto-osakeyhtiö ottaa lyhytvuokrauskäytössä olevan huoneiston taloyhtiön hallintaan yksinomaan huoneiston poikkeavaan käyttöön perustuen tilanteessa, jossa toiminnasta ei voida osoittaa aiheutuvan taloyhtiölle tai sen asukkaille häiriötä? Vertaa esimerkiksi KKO 1992:9.
Vt. kaupungin lakimies Hanna Haurinen:
Lyhytvuokrauksen osalta ei ole oikeuskäytäntöä, joten asiaan on mahdoton ottaa kantaa.
Lakimies Kirsi Alanne:
Hankala tilanne. Vaikka taloyhtiössä päästäisiin rakennusluvan hakemuksen kanssa yhteisymmärrykseen, tarvitaan vielä yhtiöjärjestysmuutokset, jotka eivät välttämättä menekään läpi. Taloyhtiössä voidaan tehdä varoitusmenettelyn kautta huoneiston haltuunotto. Tätä ei ole vielä testattu oikeudessa. Tampereella oli vastaava tapaus, mutta taloyhtiön puolelta oltiin menetelty väärin. Kaupunki voi antaa uhkasakon.
Millaista näyttöä tai dokumentteja taloyhtiöllä/naapurilla pitää olla huoneiston käyttötarkoituksen rikkomisesta, kun se tekee toimenpidepyynnön?
Johtava rakennustarkastaja Hannu Kangas:
Rakennusvalvonta suosittelee ottamaan talteen esimerkiksi verkkoalustojen linkkejä, joissa huoneistoa tarjotaan majoitukseen. Lisäksi tulee kerätä seuraavat tiedot: huoneiston yksilöity osoite ja omistajan / haltijan yhteystiedot ja kuinka pitkään majoitustoimintaa on harjoitettu.
Kuinka nopeasti asia etenee rakennusvalvonnan osalta, jos on tehnyt toimenpideilmoituksen?
Johtava rakennustarkastaja Hannu Kangas:
On mahdotonta antaa yleispätevää aikataulua. Ensin selvitetään, onko toimenpidepyyntö aiheellinen. Jos on, tavoitteena on saada eri osapuolille tehtävä kysely ja mahdolliset toimenpiteet mahdollisimman pian liikkeelle.
Miten on mahdollista, että tavallisessa asuinhuoneistossa saa harjoittaa jopa sellaista liiketoimintaa, jossa alv-velvollisuus täyttyy? Rovaniemen hinnoilla tuo verovelvollisuus täyttynee jo pelkän talvisesongin majoittumisista yhdessä huoneistossa. Erikoista tulkintaa on, jos tämä ei koske majoitusliiketoimintaa.
Lakimies Kirsi Alanne:
Majoitustoiminnasta tulee maksaa alvit, mutta luonnollisen henkilön saama vuokratulo on tuloverolain mukaan verotettavaa pääomatuloa, josta ei makseta alveja.
Mikä ero on ammattimaisella vuokraustoiminnalla ja ammattimaisella majoitustoiminnalla?
Vt. kaupungin lakimies Hanna Haurinen:
Ammattimaisella majoitustoiminnalla viitataan tyypillisesti majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annetussa laissa (308/2006, MRaL) tarkoitettuun majoitustoimintaan. Ammattimainen vuokraustoiminta lienee lähinnä puhekielen termi, jolla on vaihteleva sisältö asiayhteydestä riippuen.
Kuinka monessa taloyhtiössä on ollut ongelmia lyhytvuokrauksesta johtuen 2022–2024?
Valvontainsinööri Tapio Lakkala:
Rovaniemen rakennusvalvonnalla ei ole tästä tarkkaa tietoa. Rakennusvalvonnassa on tällä hetkellä käsittelyssä muutamia tapauksia, jossa on epäilys rakennusluvan vastaisesta majoitustoiminnasta.
Onko isännöitsijöille tehty kyselyä lyhytvuokrauksen aiheuttamista todellisista häiriöistä?
Johtava rakennustarkastaja Hannu Kangas:
Rovaniemen kaupungin rakennusvalvonta ei ole tehnyt tällaista kyselyä.
Matkailijavirta asuinhuoneistoissa aiheuttaa kiistatta turvallisuusriskin, koska vieraasta kulttuurista tulevat ihmiset eivät osaa käyttää turvallisesti kaikkia laitteita ja varusteita. Miten paloviranomaisilla on tarkoitus auttaa taloyhtiöitä ennaltaehkäisevästi lisäämään asukasosakkaiden paloturvallisuutta?
Timo Rantala, Lapin pelastuslaitos:
Taloyhtiöiden, joissa on kolme huoneistoa tai enemmän, täytyy tehdä pelastussuunnitelma, jossa varaudutaan riskeihin. Lyhytvuokraus on otettava huomioon, kun riskejä arvioidaan. Vaaratilanteita ehkäistään puuttumalla ennalta tekijöihin ja olosuhteisiin, jotka voivat johtaa vaarallisten ja epätoivottujen tapahtumien toteutumiseen. Pelastuslaitos antaa neuvontaa pelastussuunnitelman laadinnassa.
Voiko taloyhtiö edellyttää lyhytvuokrausta harjoittavilta osakkeenomistajilta, että kyseisissä huoneistoissa olisi tehostettu paloturvallisuusvarustus (mm. alkusammutuskalustoa kuten sammutuspeitto ja palosammutin sekä kieliversiot poistumistie- ja pelastusohjeistuksesta)? Onko pelastusviranomaisilla tarjota malliohjeistuksia taloyhtiöille tähän tarkoitukseen?
Timo Rantala, Lapin pelastuslaitos:
Rakennuksen omistajan ja haltijan sekä toiminnanharjoittajan on osaltaan huolehdittava, että rakennusta on turvallista käyttää. Pelastuslaki ei määrittele, mitä taloyhtiö voi edellyttää lyhytvuokrausta harjoittavilta osakkeenomistajilta.
Suomen Pelastusalan Keskusjärjestön Paloturvallisuus lomalla -oppaasta (linkki jutun lopussa) on hyvä viestiä lyhytvuokraajille. Verkosta löytyvässä oppaassa on muun muassa lyhytaikaisen vuokramajoituskohteen turvallisuuden tarkistuslista ja turvallisuusohjeet sekä vuokrakohteen turvallisuustaulu. Viimeksi mainittu löytyy neljällä kielellä.
Millaista yhteistyötä rakennusvalvonta ja paloviranomaiset tekevät kehotuksen saaneiden, majoitustoimintaa harjoittavien huoneistojen ja taloyhtiöiden paloturvallisuuden turvaamiseksi?
Timo Rantala, Lapin pelastuslaitos:
Jos pelastusviranomainen epäilee, että kohteessa on väärä käyttötarkoitus, se tekee rakennusvalvontaviranomaiselle ilmoituksen. Pelastusviranomainen myös ohjaa ja neuvoo taloyhtiötä pelastussuunnitelman laadinnassa, kun taloyhtiö varautuu riskeihin paloturvallisuuden turvaamiseksi.
Miten paloviranomaiset valvovat vuokrauksessa olevien huoneistojen paloturvallisuutta (herkästi syttyvät sisustusmateriaalit ym.)? Onko pelastusviranomaisilla tarpeeksi resursseja valvontaan?
Timo Rantala, Lapin pelastuslaitos:
Pelastuslaitoksella ei ole resursseja vuokrattavien huoneistojen valvontaan. Pelastuslaitoksien valvonta perustuu vuosittain hyväksyttävään valvontasuunnitelmaan. Kohteiden valvonta on riskiperusteista. Vuokrauksessa olevia huoneistoja ei valvota, koska ne eivät ole nousseet riskiperusteisesti valvottaviksi onnettomuustilastoinnissa.
Miksi paloviranomaiset eivät auta majoittajia ennaltaehkäisevästi lisäämään paloturvallisuutta yksinkertaisilla lisäohjeilla/suosituksilla esimerkiksi alkusammutuskaluston osalta?
Timo Rantala, Lapin pelastuslaitos:
Lapin pelastuslaitos on laatinut matkailijoiden turvallisuusesitteen viidellä kielellä (linkki esitteeseen jutun lopussa). Esitteessä ohjeistetaan matkailijaa tarkistamaan huoneiston turvallisuus silloin, kun käytetään yksityistä majoitusta.
Asuinkerrostalojen rakenteellinen paloturvallisuus ei paljoa eroa hotelleista, ja huoneistot on osastoitu hyvin. Kerrostalojen paloturvallisuusopas on tulossa. Lyhytvuokraukseen laaditaan ohjeistus pelastuslaitoksen sivuille.
Taloyhtiöiden kannattaa kehottaa lyhytvuokraajia tutustumaan myös Suomen Pelastusalan Keskusjärjestön Paloturvallisuus lomalla -oppaaseen. Verkosta löytyvässä opaassa on muun muassa Lyhytaikaisen vuokramajoituskohteen turvallisuuden tarkistuslista, Lyhytaikaisen vuokramajoittajan turvallisuusohjeet sekä Vuokrakohteen turvallisuustaulu. Viimeksi mainittu löytyy neljällä kielellä.
Kysymyksenne johdosta myös kaupungin lyhytvuokraussivulle (rovaniemi.fi/lyhytvuokraus) on nyt lisätty linkit yllä mainittuun oppaaseen.
Esimerkkitilanne: huoneistossa voi asua esim. yhden kuukauden, jonka voidaan katsoa olevan pitkäaikaisvuokrausta, mutta ei kahta viikkoa lyhytvuokrauksen paloturvallisuussyistä. Mikä rakennustekninen muutos tapahtuu näiden kahden viikon aikana, kun kyseinen huoneisto ei enää täytäkään turvallisuusmääräyksiä, vaikka asumistapa on ihan sama?
Johtava rakennustarkastaja Hannu Kangas:
Sovellettavat määräykset riippuvat siitä, mihin tarkoitukseen rakennusta tai sen osaa käytetään.
Timo Rantala, Lapin pelastuslaitos:
Ihmisten käyttäytyminen aiheuttaa suuren osan onnettomuuksista. Siksi käyttäjäprofiilin muutos on huomioitava.
Voiko taloyhtiölle tulla seuraamuksia, jos matkailuyrityksen omistamassa rivitaloasunnossa tapahtuu esim. tulipalo lyhytvuokrauksen aikana ja taloyhtiö on tietoinen, että yritys harjoittaa säännöllistä lyhytvuokrausta kyseisessä asunnossa? Asuntoa markkinoidaan niin yrityksen omilla sivuilla kuin booking.com-sivuilla.
Lakimies Kirsi Alanne:
Huonoilla tuurilla kyllä. Lähtökohtaisesti vahingon korvaaminen on vuokralaisen vastuulla. Myös vuokranantaja ja taloyhtiö voivat joissain tapauksissa joutua vahingonkorvausvastuuseen. Taloyhtiön kannattaa selvittää oman vakuutusturvansa laajuus.
Juttua muokattu 20.3. klo 15.03.